Sécheresse : n’achetez rien sans avoir pris de sérieux renseignements sur la nature des sols

 

La période actuelle est celle de tous les risques. Il y a ceux auxquels tout le monde pense et d’autres plus sournois dont on n’est pas nécessairement avertis, mais qui peuvent vous ruiner. Tel est le cas des sinistres sécheresse et de la fissuration des maisons.

En matière de foncier bâti, la sinistralité liée au risque sécheresse est en train d’exploser. Le nombre de maisons qui se fissurent suite à la dessiccation des sols est exponentiel et l’épisode de canicule exceptionnel de 2022 va encore alourdir l’encours des sinistres.

Partout en France l’épidémie est telle, qu’il se pourrait bien que la Loi change et que ce risque ne soit plus couvert par les assureurs, ni pour les immeubles déjà construits, ni pour ceux à bâtir …

Pour le moment, ce n’est pas encore le cas. Toutefois, nombreux sont les propriétaires sinistrés qui ne seront jamais indemnisés ; soit qu’ils n’aient pas été, ou mal assurés, soit que l’état de catastrophe naturelle CAT NAT n’ait pas été reconnu dans leur commune, soit que les experts aient détecté des défauts de construction liés à des malfaçons, des risques liés à la présence de grands arbres ou pour d’autres raisons bien moins avouables … On vous dira que la solidité de l’ouvrage n’est pas remise en cause et qu’il s’agit de simple préjudice esthétiques non couvert par l’assurance … Dans ces cas, il faudra tenter de plaider, la cause ne sera pas toujours facilement défendable ni bien entendue par les tribunaux. Au rythme où va la justice, vous aurez le temps de mourir ruiné avant d’être fixé.

Si vous plaidez, attention, en matière d’assurance le délai de prescription est ramené à deux ans. Par conséquent, il faut réagir vite et en tout cas maintenir le dossier vif en plaçant des actes de procédure à périodicité fixe, par exemple des relances par courrier RAR.

https://www.expertise-sinistre.fr/actualites-secheresse-refus-indemnisation/

Pour illustration, un sinistre récent pour une maison banale construite il y a 40 ans et qui jusque-là n’avait jamais bougé, a donné lieu à une prise en charge pour un montant de travaux de 200 000 € (deux cent mille) ; l’expert ayant prescrit des pieux à 9 mètres pour retrouver le bon sol. 120 000 € de reprises de fondations et 80 000 € de reprises de maçonneries, de menuiseries extérieures, de planchers, d’enduits et du second œuvre. Quoiqu’impressionnants, ces montants n’ont pourtant rien d’exceptionnel. On voit tout de suite l’impact sur la valeur d’une maison sinistrée qui ne serait pas couverte par l’assurance … Invendable et ruineuse à reprendre.

Si tout se passe bien, entre l’apparition des premières fissurations, l’arrêté de catastrophe naturelle, l’instruction par les experts puis par la compagnie d’assurance, et la fin des travaux qui se feront en deux passes à un an d’intervalle, il pourra s’être passé 6 à 8 ans.

Imaginez un seul instant que cela vous arrive et que pour l’une ou l’autre des raisons ci-dessus évoquées, vous ne puissiez pas vous faire indemniser, ou que les travaux n’aient pas encore été réalisés …  et que vous soyez dans l’obligation de vendre, ou que ce soient vos héritiers qui aient à le faire …

Or il y a des milliers de propriétaires qui sont actuellement dans cette situation. Dans ces cas-là, la maison est invendable, ou alors il faudra la brader pour rien.

NB : Surtout ne jamais prendre le risque de vendre en ayant masqué le sinistre, le vice caché vous ruinerait définitivement.

Bref on le voit, la question se pose très sérieusement lors de l’achat d’un terrain à bâtir ou d’une maison déjà construite, même en l’absence de fissurations visibles. Quid de l’avenir, quid de l’évolution des sols au fur et à mesure des épisodes de sécheresse, même dans des zones non encore impactées ?

Alors quelles précautions prendre ?

Dans le cas d’un terrain à bâtir. Il faut savoir qu’en cas de mauvais sol et selon la solution technique retenue, le coût des fondations spéciales pour une simple maison individuelle banale se compte en dizaines de milliers d’euros ; entre 30 000 € et jusqu’à parfois beaucoup plus de 50 000 €. On voit donc tout de suite l’incidence sur le prix du terrain. Le même terrain qui ne présentera aucune difficulté pourra valoir 100 000 € et par exemple seulement 50 000 € en cas de difficulté liée à la nature du sol.

Par conséquent, avant toute décision d’achat, il est impératif de connaître avec précision la nature du sol.

La Loi ELAN de 2018 prévoit qu’une étude de sol doit être faite par le vendeur d’un terrain si celui-ci est situé dans une zone manifestant des risques élevés ou modérés, notamment de présence d’argile.

https://www.bien-vendre-son-terrain.fr/nos-conseils/etude-des-sols-obligatoire

Dans les faits, cette loi est très mal appliquée. D’abord parce qu’elle est très imprécise, qu’elle ne s’applique pas partout, et surtout parce que la pression de demande est telle, que si vous refusez de prendre un terrain sans étude de sol, le vendeur indélicat vous écartera au profit du suivant (de l’inconscient) qui lui acceptera d’acheter les yeux fermés. Ce peut être le cas pour des parcelles en secteur diffus vendues par des particuliers. En principe, le risque n’existe pas pour des terrains vendus en lotissement par des professionnels qui ne prendrons pas ce genre de risque. Attention toutefois aux occasionnels, aux aventuriers ou à ceux dont la santé financière est fragile. Pour se sortir d’une impasse financière, ils peuvent être tentés de transgresser la loi pour lever des liquidités à tout prix. Quid en cas de pépin lorsqu’ils seront faillis ? Vous pourrez toujours aller vous faire dorer.

On voit d’ailleurs nombre de téméraires qui se retrouvent avec un terrain sur les bras et dans l’impossibilité de boucler le budget travaux du fait des surcoûts liés à la nature des sols. Cela sans compter la hausse vertigineuse du coût construction qui fait exploser les budgets. Dans ce cas, c’est la cata parce que le constructeur aura fait faire une étude de sol, que le vice aura été révélé ; et que donc il sera impossible de revendre le terrain nu sans prendre le risque ruineux du vice caché ou de subir une sévère décote sur le prix

Alors, quelles précautions prendre ?

Avant tout achat de terrain, se renseigner sur la nature des sols et sur la sinistralité locale. En premier lieu, se rendre à la mairie et demander si un arrête de CAT NAT a déjà été pris sur la commune. Dans ce cas, cela veut dire que les terrains sont à risque et que donc le vendeur est tenu de vous fournir une étude de sol. Dans ce cas avant de plonger, faire estimer (à la grosse) par un professionnel le surcoût lié aux fondations. Il faudra en tenir compte pour l’évaluation du prix du terrain comparativement à un autre sans difficultés. Si le vendeur ne veut pas vous fournir d’étude de sol ou s’il ne veut pas adapter son prix, un conseil : passez à autre chose.

Consulter également en mairie le PLU, plan local d’urbanisme. En cas de difficultés liées à la géologie, il impose des prescriptions spéciales en matière de fondations. C’est un indice sérieux. Dans ce cas exiger l’étude de sol de la part du vendeur.

Si aucun arrêté de CAT NAT n’a été pris sur la commune, cela ne garantit pourtant rien. En effet, il se peut que le maire ait été négligent et qu’il n’ait pas fait la démarche, ou que le préfet ait refusé le classement ; ce qui est de plus en plus fréquent compte tenu de la sinistralité et afin de ne pas plomber le fonds d’état et les assureurs.

L’absence d’arrêté de CAT NAT ou de prescriptions au PLU, ne garantit rien. Vous pouvez alors vous renseigner auprès du BRGM bureau de recherche géologique et minière qui a une connaissance assez précise des zones impactées.

Ensuite, vous pouvez consulter un cabinet d’expertise qui travaille pour les compagnies d’assurances. Eux connaissent les zones à risque et les pathologies dans la zone où ils oeuvrent.

Enfin, vous pouvez vous adresser à un bureau d’études géotechniques. Eux aussi connaissent la sinistralité en fonction des zones.

En dernier lieu, renseignez-vous dans le voisinage auprès des propriétaires de maisons très récentes. Si une dame avec un look de banquière ou de ménagère vous dit qu’elle a dû faire faire un radier, alors qu’elle ne connait strictement rien à la technique constructive, cela veut dire qu’elle a retenu le mot parce qu’en face il y avait un chiffre à 4 zéros … Exemple réel vécu il y a peu :o)

Dans le cas d’une maison déjà construite. Encore plus que pour un terrain à bâtir, il est impératif de connaître la nature géologique du sol ; même en l’absence de sinistre visible. Car l’impact financier en cas de pépin sera autrement plus élevé. Reprendre une maison en sous œuvre avec des pieux coûte généralement beaucoup plus cher que de faire faire des fondations spéciales pour une maison à bâtir. 200 000 € cf supra.

En revanche pour vendre une maison déjà construite, le propriétaire n’a aucune obligation en matière d’étude de sol, sauf si la maison a été construite après le 1er janvier 2020 dans une zone présentant un risque moyen ou fort.

Les maisons très récentes seront en principes toutes construites dans les règles, après étude de sol et si nécessaire sur fondations spéciales en fonction du risque géologique. Avant d’acheter, une maison récente, faites-vous communiquer le dossier technique, études de sol, prescription de fondations, plans, devis de travaux etc …

Étude de sol : dans quels cas l’étude géotechnique est-elle obligatoire ?

Enfin, il se peut que déjà échaudé par la sinistralité, votre assureur vous impose un diagnostic avant de couvrir ce nouveau risque. (un peu comme le questionnaire médical, mais réalisé par un expert à vos frais …) Quid alors en cas d’exclusion si vous avez déjà acheté ?

Conclusion.

Dans tous les cas, achat d’un terrain à bâtir, achat d’une maison déjà construite, la plus grande des prudences est de mise, car la sanction peut être extrêmement douloureuse. Avec l’évolution du climat, si ça n’a pas encore bougé, ça risque de bouger un jour ou l’autre. Gardez en mémoire que des zones où il ne s’était jamais rien passé ont été récemment durement impactées.

Par conséquent, prenez vos renseignements, consultez les mairies, les bureaux d’études, les géomètres, les experts d’assurances, les voisins, et même votre assureur qui a nécessairement connaissance de la sinistralité dans le ressort.

Surtout, ne vous laissez jamais mettre de pression ni par un vendeur ni par la demande dans le secteur.

N’achetez jamais rien sans avoir sérieusement documenté la nature du sol.

Martin Moisan

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15 Commentaires

  1. Une fois de plus, tout va être fait pour que l’état et les assurances se désengages. Merci Martin de nous détailler les précautions à prendre avant les achats en zone sensible.

    • Le seul moment où les assurances s’engagent, c’est quand elles vous demandent votre RIB pour encaisser vos prélèvements (là, c’est très rapide). Tant que vous n’avez pas de sinistres, vous êtes le bienvenu.

  2. Il faut surtout que la maison ait des fondations fortes particulièrement armées (minimum 40cm d’épaisseur, 80 cm de profondeur, bien ferraillées).
    Ce qui est rarement le cas des maisons modernes construites au minimum de frais !

  3. on n’a pas besoin d’un 100 millions d’habitants en france, il serait temps qu’on désenfouisse haches et boucliers si on veut encore un peu de terre arable.

  4. Mais rassurez-vous bonnes gens, lorsque l’Etat deviendra LE propriétaire en titre de tous les terrains (option en cours), il ne sera plus astreint aux condititons et règlements qu’il impose aux quidams de base. Ceux-ci n’auront plus qu’un loyer à payer pour le terrain qu’ils occupent en plus des taxes et impôts locaux ; libérés de tous soucis et tracasseries admnistrative, le citoyen connaitra, enfin, les joies du collectivismes. Mais comment nos ancêtres ont-ils pu survivre sans Papa l’Etat qui se mêle de tout, réglemente tout, ordonne tout, administre tout, pense pour tous… un grand mystère.

  5. La pingrerie des assureurs n’est plus à démontrer dans l’exemple qui suit; Victime d’un cambriolage j’ai remplacé moi-même le canon de la serrure qui avait été sectionné et racheté un pot de peinture pour faire disparaître les traces visibles de l’effraction. A la réception de mes factures, la compagnie d’assurance à appliqué une règle de trois pour ne pas me rembourser entièrement le pot de peinture. Or si j’avais fait faire les travaux par une entreprise, le coût des travaux aurait été multiplié par 10. Moralité de l’histoire, toujours faire appel à un professionnel aux tarifs dispendieux.

    • terrible !!! Et des coefficients de vétusté alors que les objets sont assurés en valeur de remplacement – des tentatives d’imposer la « double évaluation » illégale en matière degâts automobiles … et on en passe ! … leurs experts sont des menteurs professionnels engagés dans le seul but de diminuer la facture ! Je hais les assureurs qui ne sont rien d’autre que les banques de toutes façons

  6. Trés bon article. Etant moi-même dans cette situation de sinistre, j’ajouterai un conseil pour les acheteurs ; évitez les maisons construites dans les années 1985. Dans mon quartier de très nombreux pavillons de cette époque sont impactés.

  7. Exemple, en Normandie toutes ces habitations construites sur des marnières, un vice caché que les propriétaires vendeurs(bien au courant du problème) oublient systématiquement de signaler à l’acheteur !!!!

  8. Merçi pour les infos ! Je me disais justement que le bati et….les assurances allaient devoir changer je me posais les memes questions pour les piscines privées Comment faire pour une piscine naturelle dont on ne change jamais l eau et sans chlore sans etre un étang…Un autre article a donné la solution ( caoutchouc pour l étanchéité + bois)

    • Merci pour cet article qui souligne combien notre société est menacée jusque dans ses fondements.

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  1. L’Etat ne nous protège plus, il est devenu notre ennemi, il nous livre aux barbares – Riposte Laique

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